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06 Ene 2009 Sector inmobiliario, la gran amenaza año 2009

casa1Revisaremos y actualizaremos las conclusiones de nuestro análisis “Sector inmobiliario, la gran amenaza” , publicado el 3 de abril de 2008 en:

Sector inmobiliario la gran amenaza

Es muy frecuente que los economistas, muchas veces más interesados en obtener réditos políticos que en otra cosa, se centren en la contemplación de su propio ombligo. Enfocan así sus análisis y comentarios casi exclusivamente en el estado de la economía nacional, pareciendo olvidar la estrecha interconexión de los mercados globalizados. Esa es la causa fundamental de que nos ocupemos raramente de la economía española, tratando de ofrecer una pintura más amplia del panorama económico global. Sin embargo, es indudable que cada país tiene sus propias particularidades, como también que vivimos en España y estamos particularmente afectados por su particular devenir. Por ello, cuando a finales de mayo escribíamos sobre la amenaza del sector inmobiliario en nuestro país, tratamos de hacerlo con especial extensión y cuidado.

Debe tenerse en cuenta que dicho análisis debe necesariamente incluir apreciaciones que engloban al sector financiero, dada su exposición en el inmobiliario, como quedó reflejado en el artículo.

Ahora, finalizado el año, analizando las conclusiones, encuentro que nuestras proyecciones se adaptaron en términos generales a la evolución esperada.

El un momento en que la morosidad bancaria era aún inferior al 1%, predecíamos un aumento en 2008 hasta una cifra próxima al 4%, que no será muy diferente de la final. En el caso de las Cajas, elevábamos el límite al 5% y no creemos que la cifra final discrepe demasiado…

Nuestra estimación del crecimiento del PIB (1,9% al 2,1%), resultó superior a la final, que rondará el 1,2%, pero mucho más aproximada que la que daban por esa fecha los principales organismos internacionales y nacionales, que rondaba el 2,8% o la del Gobierno (3,5%) Además, advertíamos que dado el ciclo de 18-22 meses en la construcción de viviendas, el efecto de la crisis sería mucho más notorio en 2009, añadiendo un factor adicional de incertidumbre -la velocidad de descuento- para la que atribuíamos probabilidad ligeramente mayor a que fuera brusca (56%) frente a que lo fuera escalonada (44%).

Las proyecciones referentes a las viviendas nuevas sin vender para finales de 2008 fueron demasiado optimistas (660.000), ya que probablemente se rondarán las 800.000, que aumentaran además, rápidamente según se sumen las promociones en curso. Otras, en número considerable, se retrasaran o cancelaran definitivamente.

La caída de precios que estimábamos teniendo en cuenta la inflación, estaba en el rango del 12% al 22%. Las cifras oficiales hablan de una caída próxima al 10%, pero reflejan hipotecas atrasadas y son además datos poco fiables. El descenso en términos reales no se apartará mucho de lo que adelantábamos; pero lo peor está por llegar.

Comentábamos la robustez y solvencia de nuestro sistema bancario, lo que ha quedado patente por su resistencia al estallido de la burbuja. Lo avalábamos por sus reservas superiores al 250% para bancos y 210% para Cajas. Como adelantábamos, contrariamente a lo sucedido en otros muchos países, nuestros 150 bancos, 48 cajas de ahorros y 85 cooperativas de crédito y han resistido airosamente el envite del ejercicio 2008.

El desgaste para el sistema bancario, será mayor este ejercicio, en que además, contará con unas reservas sensiblemente deterioradas (no se conoce todavía los datos del 2008 completos, pero rondarán el 75% de cobertura media, muy inferior al año anterior, que superaba al 200%)

Para poner la situación en perspectiva, a comienzos del 2008 la norma contraciclica de aprovisionamiento dinámico aplicada por la banca española, suponía dotaciones de 40.000 millones de euros, equivalente a una cobertura de más del 200% sobre préstamos en riesgo de mora, mientras que el ratio de cobertura de sus homólogos europeos era (según datos del Banco Central Europeo) del 56,6% en 2006.

Consideramos que el precio de la vivienda en España está aún alrededor de un 30% sobrevalorado sobre su precio por fundamentales. Aunque factores de tipo psicológico confieren mucha inercia a la bajada de los inmuebles, es evidente que tenderán a bajar con mayor intensidad (15%-28%) durante 2009.

Adelantándose a la situación, el Gobierno anunció en 2008 una serie de medidas y avales específicos, para tratar de paliar el problema.

Los avales totales a conceder serán de 200.000 millones de euros para garantizar nuevas emisiones de cédulas hipotecarias o títulos respaldados por préstamos a pymes y familias y se permitirá avalar emisiones en divisas diferentes a la divisa europea.

Las autoridades europeas han aceptado ya las medidas, exigiendo la modificación de las reglas de dichos avales, para que puedan acogerse las instituciones extranjeras que operan en España, con el único requisito de tener alguna oficina registrada en nuestro país.

Hay, además, 50.000 millones de euros disponibles para comprar activos.

La cifra total puesta sobre la mesa (250.000 millones de euros) muestra bien a las claras que el Gobierno ha entendido el peligro de la situación, si bien las instituciones bancarias sólo hicieron uso de unos 10.000 millones en las dos primeras subastas, prueba, una vez más, de su solidez.

Hemos venido sosteniendo la enorme importancia de una buena regulación.

La circular 4/04 del Banco de España imponía cubertura específica (basada en su experiencia, recogiendo los datos suministrados por el sector, sobre porcentajes mínimos de cobertura según morosidad), además de una cobertura genérica, (para calcular las perdidas inherentes por deterioro). Así, los bancos españoles vienen incluyendo en las perdidas esperadas, parte de las perdidas no esperadas, solapando el TIER 2 a los recursos propios, en base a las posibles pérdidas estimadas.

Cabe constatar adicionalmente que, la mayoría de los bancos europeos, a diferencia de los españoles, no incluyen ajustes por insolvencias, mientras que los nacionales incorporan dotaciones a Fondos de Insolvencias, para compatibilizar las Normas Internacionales de Información Financiera con los Principios Generalmente Aceptados en los estados Unidos.
En su día, estas normas fueron criticadas por parte del sector bancario español, alegando que los homólogos europeos requerían menor nivel TIER 1, lo que repercutiría en menor posibilidad de competir y crecer para los bancos españoles. La SEC estadounidense, mucho más liberal en sus apreciaciones, postulaba que su función era regular el nivel mínimo de capital, sin entrar en las provisiones de las instituciones financieras, que sabían mejor que nadie, lo que más las convenía, para competir en el libre mercado.

Al cierre de septiembre de 2008 el ratio BIS II de Banesto alcanza el 10,78% (2,78% por encima de las exigencias de Basilea II), con un Tier I del 7,88%, lo que supone un exceso de capital sobre los mínimos exigidos de más de 1.800 millones de euros, mientras el BBVA por su parte declaraba un Core Capital del 6,4% con Tier I del 7,8%.
Recordemos que Basilea II impone un BIS II del 8% mínimo (definido como el capital del banco/activos ponderados por su nivel de riesgo)

Creo que con lo contado queda plenamente demostrada la capital importancia de una regulación adecuada a jugado hasta ahora, en la excelente salud de nuestro sistema financiero.

Sin embargo todo tiene su límite y la reciente ampliación de capital del Santander, después de las grandes adquisiciones de los últimos meses, parece indicar que los ratios comienzan a resentirse.

La amenaza este año será pues mucho más preocupante y se harán necesarias previsiones cuantiosas, para cubrir los riesgos, lo que afectará notablemente sus cuentas de resultados. Esas previsiones, junto con las necesidades de atender los vencimientos de los créditos externos concedidos para financiar a constructores y promotores principalmente, pero también a familias, atrapados en el disparate inmobiliario -fundamentalmente créditos alemanes- superior a los 85.000 millones de euros, explican por qué la banca tiene tantos problemas para extender nuevos créditos y su encarecimiento. Tras un quinquenio de crecimientos espectaculares, el crédito en 2008 se moderó a tasas del PIB nominal.

Podremos previsiblemente esperar aumentos de morosidad en el rango 8%-12% para las Cajas y 7%-9% de los bancos durante el ejercicio, lo que con bastante probabilidad requerirá la consolidación de cajas -con fusiones entre algunas de ellas- y no es descartable que el Gobierno se vea obligado a intervenir adquiriendo acciones de alguna institución, según cómo la situación evolucione (la medida ha sido ya aprobada)

El entorno macro contemplado para nuestro país es:

PIB rango -1,2% al -1,5% frente al -2,2%-2,6% de la zona euro en su conjunto y +0,4% a +1,8% de la economía global
Déficit público 4% al 5,6%
Inflación rango +0,6%, -0,6%

Debemos hacer constar que las gran incertidumbre sobre el monto total de los paquetes de rescate y el momento real de su aplicación, hacen los cálculos poco fiables.

El último trimestre del año, podría ser significativamente diferente al contemplado en nuestros escenarios y hacer que el ejercicio resultara más positivo que lo inicialmente previsto.

Macrons analista macro de Bolsa General



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